Enfoque de inversión
Checklist de due diligence: qué revisar antes de firmar las arras
La revisión legal del inmueble antes de firmar las arras es el último momento para detectar un problema sin perder dinero. Qué incluye y quién la hace.
La due diligence tiene que estar terminada antes de firmar las arras, porque a partir de ese momento salir de la operación cuesta dinero: con arras penitenciales el comprador puede desistir, pero pierde las arras. Revisar antes de firmar sale más barato que perderlas cuando el problema ya ha aparecido. A continuación, qué se revisa exactamente y quién lo hace.
Por qué la revisión va antes de las arras y no después
Las arras penitenciales permiten desistir de la operación, pero ese derecho le cuesta al comprador lo que entregó como arras. La lógica es sencilla: cuanto antes se revisa, más barato sale abandonar una mala operación. Si una carga o un cambio de distribución ilegal aparecen después de firmar, toca elegir entre perder las arras y comprar el problema de otro.
Qué incluye la revisión básica
- Nota simple registral: titular actual y cargas.
- Cédula de habitabilidad y correspondencia entre el estado real del inmueble y lo que consta inscrito, para descartar cambios de distribución sin legalizar.
- Certificado de la comunidad de propietarios que acredite que no hay deudas pendientes.
- Licencias en vigor, si el inmueble es comercial.
- Estado del certificado de eficiencia energética.
- La ITE, si procede, cuando el edificio tiene más de 45 años.
Particularidades de los inmuebles para reformar
Si el inmueble se compra para reformarlo, a la lista se añade su situación urbanística: si el edificio está protegido, lo que limita el tipo de obras que se pueden hacer; qué licencia exigirán los cambios previstos, y si el propietario anterior dejó permisos ya solicitados o caducados. Los tipos de licencia los explicamos en el artículo sobre la llicència d'obres majors y menors.
Quién hace la revisión
La due diligence es un trabajo conjunto de un abogado especializado en derecho inmobiliario y de un técnico —arquitecto o aparejador— que evalúa el estado del edificio. En DNPI Capital hacemos esta revisión en cada inmueble antes de entregar las arras; cómo funciona el proceso lo contamos en la página de revisión legal.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda una due diligence completa?
De unos días a un par de semanas. Lo que más tiempo lleva es comprobar la situación urbanística de edificios en zonas protegidas del centro de Barcelona y reconstruir el historial de licencias cuando nadie lo ha recopilado.
¿Se puede hacer la due diligence después de firmar las arras para no perder tiempo?
Sí, si el contrato de arras incluye desde el principio un periodo de due diligence con derecho a desistir sin perder las arras si aparecen problemas. Por defecto esa cláusula no existe, y no se puede dar por supuesta.