Enfoque de inversión
Obra nueva o segunda mano: IVA del 10% y AJD frente al ITP en Cataluña
La obra nueva tributa por IVA del 10% y AJD del 1,5%; la vivienda de segunda mano, por ITP según una escala progresiva. La estructura del impuesto es distinta, y con ella cambia el presupuesto.
La vivienda nueva comprada directamente al promotor tributa por IVA del 10% y AJD; la de segunda mano, por ITP según la escala progresiva de Cataluña. Un inversor particular no suele poder recuperar el IVA de la compra, así que un tipo más bajo no garantiza que la operación salga más barata.
Dos regímenes fiscales en un mismo mercado
La primera entrega de una vivienda nueva (directamente del promotor) tributa por el impuesto sobre el valor añadido (IVA) al 10%. A él se suman los Actos Jurídicos Documentados (AJD), un impuesto que grava la escritura y que en Cataluña suele ser del 1,5% del precio. Cualquier reventa posterior ya es vivienda de segunda mano y tributa por ITP según la escala progresiva catalana (10–13%). Confundir un régimen con otro supone equivocarse en el presupuesto en varios puntos porcentuales.
Por qué un IVA más bajo no siempre compensa
Comparar el 10% de IVA con el 12–13% de ITP no es correcto: esos son los tipos de los últimos tramos de la escala progresiva, no el tipo efectivo sobre todo el precio (lo explicamos en el artículo sobre la escala progresiva del ITP). Al IVA del 10% en una compra de obra nueva se suma el AJD del 1,5%, así que la carga real de entrada es del 11,5% del precio. El tipo efectivo del ITP en vivienda de segunda mano es más bajo en ese mismo rango de precios: 10% hasta 600.000 €, alrededor del 10,33% en 900.000 €, 10,5% en 1.000.000 € y 11% en 1.500.000 €. Solo iguala al IVA+AJD en un inmueble de unos 2.000.000 €. Es decir, en la mayoría de las operaciones la segunda mano con ITP sale más barata que la obra nueva con IVA+AJD, no al revés.
El argumento de que «el IVA no se recupera» tampoco es sólido por sí solo: el ITP tampoco se recupera nunca, para nadie. El IVA soportado solo lo puede deducir una empresa que revende repercutiendo IVA en la venta, y revender un piso reformado a un particular es una segunda entrega exenta de IVA (art. 20.Uno.22 LIVA), así que en un proyecto de DNPI Capital esa deducción no existe en ningún caso. Lo que decide no es la posibilidad de deducir el impuesto, sino el importe real a pagar según el precio concreto.
La reforma también tributa de forma distinta
Las obras de reforma para una sociedad inversora tributan por IVA al tipo general del 21%. El tipo reducido del 10% está pensado para una persona física que reforma la vivienda para su uso particular —no hace falta que sea su vivienda habitual, pero no puede estar destinada al alquiler ni a una actividad empresarial—, siempre que el edificio tenga más de dos años y los materiales aportados por el contratista no superen el 40% de la base de las obras (Agencia Tributaria). Alquilar la vivienda excluye este tipo igual que comprarla a través de una sociedad. Ya analizamos esta diferencia en el artículo sobre el presupuesto completo de un proyecto: es justo ahí donde más a menudo se descuadran las cuentas.
Cuándo determinar el régimen fiscal
Hay que saber si el inmueble es obra nueva o de segunda mano antes de calcular el presupuesto, no después: de ello depende qué impuesto se incluye. En la calculadora de DNPI, los escenarios de cada régimen fiscal se calculan por separado.
Preguntas frecuentes
Si el promotor ha tenido el piso alquilado un año y luego lo vende, ¿es IVA o ITP?
Por regla general, IVA. La venta sigue siendo primera entrega si el promotor ha utilizado el inmueble (incluido el alquiler) de forma ininterrumpida durante menos de dos años. Si el uso ha durado dos años o más, la venta siguiente se considera segunda entrega y tributa por ITP.
¿El AJD se paga siempre, tanto si hay IVA como si hay ITP?
No. La cuota gradual del AJD se paga al formalizar en escritura pública operaciones sujetas a IVA, sobre todo en la compra de obra nueva. Esa parte del AJD no se acumula al ITP: una operación sujeta a ITP no la paga.