Enfoque de inversión
Comprar un inmueble en Barcelona con poder notarial: cómo funciona
Con un poder notarial puede comprar un inmueble en Barcelona sin tener que viajar a España para la firma. Eso sí: hay que otorgarlo con antelación y con una relación precisa de facultades.
Se puede comprar un inmueble en Barcelona sin venir a la firma: para eso está el poder notarial. Con él, un apoderado firma los documentos en nombre del inversor, escritura ante notario incluida. El poder hay que otorgarlo con antelación y con una relación precisa de facultades: un notario español puede no aceptar un poder otorgado ante notario extranjero si no lleva apostilla o legalización consular, y una redacción vaga genera dudas en notarías y bancos.
Quién firma en lugar del inversor
El apoderado puede ser un abogado, un representante de la empresa o un socio. Para el comprador extranjero que no puede o no quiere estar presente en cada fase de la operación en Barcelona, es la herramienta habitual.
Dónde otorgarlo: en España o en el extranjero
Hay tres opciones:
- ante un notario español, si el inversor puede viajar a España al menos una vez;
- en el consulado de España en su país de residencia;
- ante un notario de su país, con apostilla posterior (si el país es parte del Convenio de La Haya de 1961) o legalización consular (si no lo es) y, si hace falta, con traducción jurada al español.
La apostilla acredita la autenticidad de la firma y del sello del documento, no su contenido, y solo funciona entre los Estados parte del Convenio. Los documentos de otros países necesitan legalización consular: primero en el Ministerio de Asuntos Exteriores del país que los expide y después en la embajada o el consulado de España. Sin apostilla o legalización, un notario español puede rechazar un poder otorgado ante notario extranjero. El poder otorgado ante notario español o en un consulado de España no necesita ni una cosa ni otra: en ese caso el cónsul actúa como notario español.
Qué facultades incluir
Conviene enumerar las facultades una por una: firmar las arras y la escritura, obtener el NIE por medio del apoderado, abrir una cuenta bancaria, inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. Una fórmula del tipo «para toda clase de actos» es demasiado genérica y a veces genera reparos en notarios y bancos españoles. Una demasiado restrictiva puede dejar fuera un trámite que surja en el último momento. El punto de equilibrio conviene fijarlo con un abogado español antes de otorgar el poder.
Cómo lo aplicamos en los proyectos de DNPI
En DNPI Capital incluimos el otorgamiento del poder de los inversores internacionales como una etapa propia del calendario general de la operación. Conviene ponerlo en marcha en paralelo a la due diligence, no cuando esta ya ha terminado. Cómo trabajamos en general con el inversor extranjero lo explicamos en la página sobre el enfoque de DNPI.
Preguntas frecuentes
¿Se puede revocar el poder?
Sí, en cualquier momento, mediante una escritura de revocación ante notario. Los actos que el apoderado ya haya firmado con el poder siguen siendo válidos. Hay que comunicar la revocación sin demora al apoderado y a todas las partes que pudieran estar contando con ese poder: lo que el apoderado firme sin conocerla puede seguir valiendo frente a un tercero de buena fe.
¿Hace falta traducción jurada de un poder otorgado fuera de España?
Por lo general sí, si el documento no está en español. El notario que conozca el idioma del documento puede traducirlo él mismo (art. 150 del Reglamento Notarial), pero no conviene contar con ello de antemano. Lo más seguro es encargar la traducción oficial a un traductor jurado.