Enfoque de inversión
Refinanciar una reforma a mitad del proyecto: qué cambia
Si la reforma supera el presupuesto, hay tres vías para obtener fondos. Conviene fijar sus reglas antes de necesitarlas.
Tres vías cuando falta presupuesto
La planificación de los sobrecostes se explica en presupuesto completo de un proyecto en Barcelona. Si el dinero se agota antes de terminar, suelen existir tres vías: disponer del límite aún no utilizado de un crédito promotor; obtener o ampliar un préstamo sobre el valor actual, ya mejorado, del inmueble; o recibir más capital de los inversores existentes o de otros nuevos conforme a la estructura del proyecto.
Por qué la segunda opción no es inmediata
Un inmueble parcialmente reformado vale más que antes de empezar y, en teoría, puede respaldar una deuda mayor. El banco exigirá una tasación actualizada y certificaciones de obra. No es un trámite instantáneo y puede añadir semanas de negociación. Mientras tanto siguen los gastos corrientes, de modo que el tiempo necesario para conseguir financiación se convierte también en parte del problema.
Qué cambia para los inversores
Modificar la deuda, mediante un préstamo nuevo o una ampliación, puede alterar el orden de cobro en una operación con varios inversores. Quién cobra primero ante un cambio de estructura debe quedar establecido en el acuerdo del proyecto, no decidirse cuando urge cubrir un agujero. Las aportaciones adicionales también necesitan reglas: condiciones del nuevo dinero, modificación de porcentajes y efecto sobre el beneficio final. Todo debe pactarse antes de una crisis de liquidez.
Cuándo hay que plantearlo
El momento adecuado es al estructurar la operación y redactar su acuerdo, no cuando ya se ha producido el sobrecoste. Prever qué ocurre con nuevas aportaciones o préstamos evita buena parte de los conflictos. En DNPI está directamente relacionado con la colaboración 50/50 y el acuerdo por proyecto; véase enfoque.
La prueba práctica antes de empezar es sencilla: si el presupuesto sube de forma importante, ¿se sabe ya cuál de las tres fuentes aportará fondos y cómo cambiará el reparto de beneficios? Si no, existe una laguna contractual que conviene cerrar antes de iniciar las obras.
Conclusión
Refinanciar a mitad de una reforma no es raro y puede gestionarse si sus reglas están previstas. Un informe técnico de la obra ejecutada y una valoración actualizada son documentos necesarios para cualquiera de las tres vías, tanto una nueva disposición como un préstamo o una aportación de capital.
Preguntas frecuentes
¿Se puede pedir al banco que amplíe el préstamo de reforma?
Sí, pero normalmente exigirá una nueva tasación y acreditación de los trabajos. No es automático y lleva tiempo.
¿Quién fija el orden de pago si cambia la deuda?
Debe estar previsto desde el inicio en el acuerdo del proyecto, que regula la prioridad de cobro ante cambios de la estructura de capital.
¿Qué ocurre si ninguna vía llega a tiempo?
El proyecto sufre una falta de liquidez en una fase sensible. Por eso la refinanciación debe planificarse antes de empezar, no al aparecer el sobrecoste.