Enfoque de inversión
Retención del 3% si vende un no residente: cómo funciona el Modelo 211
El comprador está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda por cuenta del vendedor no residente. El mecanismo protege al fisco, pero hay que tramitarlo con rigor.
Si el vendedor de un inmueble en España es no residente, el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda por cuenta del vendedor. Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor, no el impuesto definitivo: si el impuesto real es menor, la diferencia se puede recuperar, pero hasta la devolución ese dinero queda inmovilizado durante varios meses.
Para qué sirve la retención
Cuando el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3% del precio pactado e ingresar ese importe en Hacienda como pago a cuenta del IRNR que finalmente corresponda al vendedor. La obligación la establece la propia Ley del IRNR (artículo 25.2), y la Agencia Tributaria explica cómo se aplica. Con él, Hacienda evita que un no residente cobre el precio, se vaya del país y no llegue a pagar el impuesto.
Quién presenta el Modelo 211 y cuándo
El 3% retenido lo declara e ingresa el comprador, con el Modelo 211, en el plazo de un mes desde la fecha de la operación. Ese importe no es el impuesto definitivo: se descuenta en la liquidación final del IRNR del vendedor, que este presenta con el Modelo 210.
Si el impuesto real es inferior al 3%
A veces el 19% de la ganancia patrimonial real da una cantidad menor que el 3% del precio ya retenido. Ocurre a menudo cuando el inmueble se vende casi sin ganancia o con pérdidas. En ese caso, el vendedor presenta por esa venta su propio Modelo 210, en el que se descuenta el 3% retenido, y solicita la devolución del exceso. La devolución puede tardar varios meses y exige la documentación completa de la operación.
Qué cambia en el flujo de caja
En la firma, el vendedor no residente cobra un 3% menos del precio, aunque el impuesto final acabe siendo inferior: ese dinero queda bloqueado hasta la devolución. En la salida de un proyecto es una partida propia del flujo de caja, y se prevé en el plan igual que el propio impuesto.
Preguntas frecuentes
Si el vendedor es residente en España, ¿se aplica la retención del 3%?
No, la retención solo se aplica cuando el vendedor es no residente. El residente paga el IRPF en su propia declaración y el comprador no le retiene nada.
¿Qué pasa si el comprador se olvida de retener e ingresar el 3%?
La responsabilidad y las posibles sanciones por no practicar la retención recaen sobre el comprador. Además, mientras no se ingrese esa cantidad, el inmueble comprado queda afecto por ley a su pago (afección). Por eso, quien compra a un no residente debe decidir de antemano quién —su abogado o su gestoría— practicará la retención del 3% y presentará el Modelo 211.