Enfoque de inversión
Garantía de anticipos al vender viviendas durante la construcción
La garantía de devolución protege al comprador sobre plano, pero supone un coste y una responsabilidad obligatorios para el promotor.
La ley exige garantizar el dinero recibido antes de la entrega
La legislación española obliga al promotor que vende vivienda antes de terminar la construcción a garantizar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores antes de la entrega. Puede hacerlo mediante aval bancario o seguro de caución, de forma que puedan recuperarse los importes pagados si la construcción no se termina o el inmueble no se entrega. Por eso, la obligación está establecida por ley y no queda al criterio del promotor ni al acuerdo de las partes.
Protección del comprador, obligación del promotor
El mecanismo protege a quien adelanta dinero, pero afecta directamente a quien lo recibe. Constituir la garantía no es una opción voluntaria: es un trámite obligatorio integrado en la posibilidad de vender durante la construcción. No disponer de una garantía correctamente formalizada no exime al promotor de responsabilidad frente a los compradores, con independencia de lo que ocurra después con el proyecto. Por tanto, la decisión de iniciar preventas no puede separarse de cómo y cuándo se garantizarán los anticipos.
Qué implica para los costes del proyecto
La garantía exige costes y tiempo de tramitación que deben incorporarse desde el inicio si se prevé vender unidades durante las obras. No es una formalidad de última hora antes del primer contrato: debe estar acordada y asegurada antes de recibir anticipos. Intentar ahorrar tiempo y formalizarla después de los primeros cobros abre una brecha jurídica entre la recepción efectiva del dinero y su cobertura. Esa brecha recae sobre el promotor, no sobre el comprador.
Si no se prevén ventas anticipadas
Cuando se vende únicamente al finalizar y entregar el inmueble, sin recibir pagos previos, no surge esta necesidad: el comprador paga por una vivienda ya terminada y entregada. Elegir entre preventa y venta al finalizar supone, entre otras cosas, elegir entre recuperar capital antes con una carga administrativa adicional o recuperarlo después sin ella. Ninguna opción es correcta por defecto; el equilibrio debe calcularse para cada proyecto, no elegirse por costumbre.
Cómo encaja en la economía de la operación
Si un proyecto de la estrategia de promoción pretende recibir anticipos durante la construcción, el coste y plazo de la garantía deben figurar desde el inicio de la planificación, junto con las demás partidas del presupuesto completo del proyecto. La protección del comprador es, al mismo tiempo, una exigencia directa para la estructura y el presupuesto de la operación del promotor.
Preguntas frecuentes
¿Qué debe aportar el promotor si vende antes de terminar la construcción?
Una garantía de devolución de las cantidades anticipadas: aval bancario o seguro de caución que cubra los pagos si la construcción no se termina o la vivienda no se entrega.
¿La falta de garantía formalizada elimina la responsabilidad del promotor?
No. La obligación de garantizar existe aunque no se haya formalizado correctamente. Su ausencia no libera al promotor frente a los compradores.
¿Hace falta esta garantía si se vende solo después de terminar y entregar?
No, si no se reciben anticipos antes de la entrega. El comprador paga por una vivienda ya terminada y entregada, por lo que no hay cantidades previas que garantizar.