Arras penitenciales, confirmatorias y penales: en qué se diferencian

En España, las arras pueden ser de tres tipos, y del tipo depende que se pueda o no salir de la operación. Las arras penitenciales permiten desistir a un precio conocido de antemano: el comprador pierde las arras y el vendedor las devuelve duplicadas. Las confirmatorias y las penales no permiten desistir libremente y, si el contrato no dice expresamente de qué tipo son, se presumen confirmatorias.

Arras penitenciales: desistir a cambio de una compensación

El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa en el que se entrega una señal. Jurídicamente admite tres formas distintas, y confundirlas es una causa habitual de conflictos. Si el inmueble está en Barcelona, las arras penitenciales se rigen por el artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña (Codi civil de Catalunya, CCCat); en el resto de España, por el artículo 1454 del Código Civil. Dan a cada parte el derecho a desistir a cambio de una compensación: si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas. En el mercado residencial son el tipo clásico y el más frecuente.

Confirmatorias y penales: más estrictas para ambas partes

Las arras confirmatorias no dan derecho a desistir libremente. La señal es aquí un simple pago a cuenta del precio, y la parte que cumple puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato, sin tener que conformarse con una compensación económica. Las arras penales combinan elementos de los dos tipos: fijan una penalización pactada de antemano para quien se eche atrás, pero, a diferencia de las penitenciales, esa penalización no sustituye el derecho a exigir el cumplimiento del contrato. Las consecuencias concretas dependen de la redacción exacta de las cláusulas.

Por qué hay que indicar el tipo de arras expresamente

En Cataluña esta regla está en la propia ley: según el art. 621-8 CCCat, la cantidad entregada al vendedor se entiende como arras confirmatorias, y las penitenciales deben pactarse expresamente. En el resto de España, la jurisprudencia del Tribunal Supremo llega a la misma conclusión. Por eso el contrato debe decir expresamente que las arras son penitenciales. Lo decisivo no es citar un artículo concreto, sino que el pacto quede claro: sin él, las partes pueden quedarse sin la posibilidad de desvincularse simplemente perdiendo las arras o devolviéndolas duplicadas. La redacción del contrato no es un detalle técnico: si hay conflicto, es lo que decide el resultado.

El CCCat prevé además una excepción (art. 621-49). Si el contrato contempla que parte del precio se pague con un préstamo bancario y el banco lo deniega sin culpa del comprador, este puede desistir sin perder las arras. Tiene que acreditar la denegación documentalmente dentro del plazo pactado, y el contrato puede excluir este derecho.

Qué debe comprobar el inversor antes de firmar

Antes de firmar las arras, el inversor debe tener claras dos cosas: el importe de la señal y su naturaleza jurídica. Del tipo depende qué ocurre si la due diligence detecta un problema cuando el contrato ya está firmado. Qué revisar del inmueble antes y después de las arras lo explicamos en la lista de comprobaciones de due diligence.