Enfoque de inversión
Cargas en la nota simple: qué gravámenes se transmiten con el inmueble
Hipotecas, servidumbres y embargos se inscriben como cargas y pasan al nuevo propietario junto con el inmueble si no se cancelan antes de la operación.
Las cargas son los gravámenes inscritos sobre un inmueble, y todas constan en la nota simple registral. Si no se cancelan antes de la operación, pasan al comprador junto con el inmueble. Por eso hay que revisarlas antes de entregar las arras, no después.
Qué se inscribe como carga
«Cargas» es un término genérico bajo el que el Registro recoge cosas muy distintas. Entran aquí la hipoteca pendiente del propietario anterior, las servidumbres (derecho de paso u otro uso a favor de terceros), los embargos por deudas judiciales o tributarias y, en algunos casos, los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).
La hipoteca del vendedor, el caso más frecuente
Si el inmueble tiene una hipoteca pendiente, la práctica habitual es esta: el saldo de la deuda se paga con fondos del comprador en el momento de la compraventa, y en la misma escritura se suele retener esa cantidad para pagar al banco. La inscripción de la hipoteca se cancela mediante un acto aparte, la escritura de cancelación, que firma el banco —a veces semanas después de la compraventa— y que luego inscribe la gestoría. Hasta que se inscribe, la hipoteca sigue apareciendo en la nota simple aunque la deuda ya esté saldada. Es un procedimiento corriente y muy rodado, pero exige coordinar con precisión importes y plazos entre el banco del vendedor, el notario y el comprador.
Cargas menos evidentes
Las servidumbres (por ejemplo, el derecho del edificio vecino a pasar por una parte de la finca) y algunos derechos de adquisición preferente no se ven en la visita al inmueble. Y, sin embargo, limitan seriamente su uso futuro. Solo se detectan leyendo con atención la nota simple y, si hace falta, la documentación histórica del inmueble.
Cómo lo comprobamos en DNPI
La revisión de cargas forma parte de nuestra due diligence estándar antes de entregar las arras. Si aparece una carga, estructuramos la operación de modo que su cancelación sea condición para cerrar la compra. Así se convierte en una tarea que se resuelve antes del cierre, y no en un problema del nuevo propietario después. El orden general de las comprobaciones está en los artículos sobre la nota simple y el checklist de due diligence.
Preguntas frecuentes
Si el inmueble tiene un embargo por una deuda del vendedor, ¿se puede llegar a cerrar la compra?
Por lo general, solo cuando se ha levantado el embargo, y solo puede levantarlo la autoridad que lo impuso —el juzgado o la Agencia Tributaria— mediante su propio mandamiento de cancelación; el notario no puede hacerlo. En la práctica, al firmar se suele retener parte del precio o destinarla directamente a pagar la deuda, y el embargo se cancela en el Registro después, cuando llega ese mandamiento. Mientras eso no ocurre, comprar con el embargo aún inscrito es arriesgado, así que conviene estructurar la operación para que su cancelación sea condición de cerrar la compra.
¿Todas las cargas se cancelan automáticamente con la venta?
No. Cada carga se cancela mediante un acto jurídico propio, que por lo general también se inscribe. Si no se hace, la carga sigue constando sobre el inmueble aunque cambie el propietario.