Enfoque de inversión
Deudas del anterior dueño con la comunidad: quién paga tras la compra
Las cuotas impagadas a la comunidad de propietarios pasan en parte al nuevo dueño junto con el inmueble. El certificado de deudas hay que obtenerlo antes de la operación.
Parte de las deudas del vendedor con la comunidad de propietarios puede acabar recayendo en el comprador: las cuotas impagadas están ligadas al propio inmueble, y la comunidad puede reclamárselas al nuevo propietario. Para cubrirse hay que pedir el certificado de deudas antes de la operación y revisar las actas de las juntas.
La deuda va unida al inmueble, no solo a la persona
En Cataluña, Barcelona incluida, esto no lo regula la Ley de Propiedad Horizontal estatal, sino el Codi civil de Catalunya (libro quinto, art. 553-5): el inmueble responde ante la comunidad de las cuotas impagadas —la parte ya devengada del año en curso y los cuatro años naturales anteriores—. Es un año más que el plazo que da la LPH fuera de Cataluña: allí el periodo es más corto, tres años anteriores. Al nuevo propietario le pueden reclamar las deudas del anterior aunque él no haya tenido nada que ver con ellas.
El certificado que elimina el riesgo
Antes de la escritura, el vendedor debe aportar el certificado de deudas: un documento del administrador de la comunidad que acredita si el inmueble tiene o no cuotas pendientes. El notario, por regla general, lo exige para autorizar la operación. El comprador puede insistir en tenerlo con más antelación, antes de firmar las arras: así, si hay alguna deuda, se puede tener en cuenta en el precio.
Deudas que todavía no figuran en el certificado
El certificado solo recoge las cuotas ya giradas. Si la comunidad ya ha aprobado un gasto importante a futuro (una derrama), por ejemplo, para reparar la fachada tras la ITE, esos pagos pueden recaer en el nuevo propietario después de la compra. Por eso, junto con el certificado, conviene pedir las actas de las últimas juntas: en ellas se ve qué gastos están aprobados pero aún sin repartir.
Cómo lo comprobamos en los proyectos de DNPI
El certificado de deudas y las actas de las juntas forman parte de nuestra revisión estándar del inmueble antes de entregar las arras. De los gastos obligatorios que conlleva la ITE hablamos en un artículo aparte, y la lista completa de comprobaciones está en el artículo sobre la due diligence.
Preguntas frecuentes
Si la deuda aparece después de la compra, ¿se le puede reclamar al vendedor?
En teoría, sí, mediante una acción de repetición contra el vendedor. Pero es un procedimiento judicial aparte y de resultado incierto, así que es más seguro detectar la deuda antes de la operación y retener su importe del precio.
¿Quién expide el certificado de deudas?
El administrador de la comunidad. Según las normas catalanas (Codi civil de Catalunya, art. 553-5.2), si la administración la lleva un profesional, no hace falta el visto bueno del presidente. Normalmente lo solicita el vendedor, pero el comprador tiene derecho a exigirlo antes de la operación.