Enfoque de inversión
IRPF al vender un inmueble: del 19% al 30% para residentes en España
El residente fiscal en España tributa en el IRPF por la ganancia obtenida al vender un inmueble según la escala de la base del ahorro: desde 2025, del 19% al 30%.
El residente fiscal en España tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida al vender un inmueble según la escala progresiva de la base del ahorro: desde 2025, del 19% al 30%. El tipo no se aplica operación por operación, sino sobre toda la base del ahorro del año. Con una ganancia de 100.000 €, el impuesto es de 21.880 €, un tipo efectivo del 21,9%.
Cinco tramos en lugar de un tipo único
El residente integra la ganancia por la venta del inmueble en la base del ahorro del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). La escala vigente desde 2025:
| Base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| primeros 6.000 € | 19% |
| de 6.000 a 50.000 € | 21% |
| de 50.000 a 200.000 € | 23% |
| de 200.000 a 300.000 € | 27% |
| más de 300.000 € | 30% |
El tipo máximo subió del 28% al 30% a partir de 2025 (Agencia Tributaria).
Cálculo para una ganancia de 100.000 €: 6.000 × 19% + 44.000 × 21% + 50.000 × 23% = 1.140 + 9.240 + 11.500 = 21.880 €. Cada tramo tributa a su propio tipo, por eso el tipo efectivo queda en el 21,9% y no en el 23%.
En qué se diferencia del cálculo del IRNR
El no residente paga un 19% fijo sobre la ganancia; los detalles están en el artículo sobre el IRNR. En el residente, la escala se aplica a toda la base del ahorro del año, que además de esta venta incluye otras ganancias patrimoniales, dividendos e intereses. Por eso una venta grande puede hacer que parte de la renta tribute en los tramos superiores.
La exención por reinversión no cubre los inmuebles de inversión
El residente que vende su vivienda habitual y reinvierte el dinero en otra vivienda habitual puede acogerse a los beneficios fiscales por reinversión. No se aplican a los inmuebles de inversión, en los que el vendedor no vive de forma habitual. Un inmueble así tributa por el régimen general, sin derecho a la exención por reinversión.
Dónde encaja esto en el modelo de DNPI
El tipo de IRPF del inversor residente es variable. Depende de su situación fiscal personal en el año de la venta y no coincide automáticamente con el impuesto que paga la propia DNPI Capital por sus beneficios. Cómo se relacionan el beneficio del proyecto y el resultado del inversor después de sus propios impuestos lo explicamos en el artículo sobre el presupuesto del proyecto.
Preguntas frecuentes
Si el inversor es un jubilado con ingresos bajos, ¿la ganancia tributará a un tipo menor?
El tipo, no. La ganancia tributa en la base del ahorro, separada de la base general, en la que se integran el salario y la pensión, y el tipo lo determina el importe de la base del ahorro del año. Pero si la pensión es inferior al mínimo personal y familiar, la parte del mínimo que no se ha podido aplicar pasa a la base del ahorro, y el impuesto sobre la ganancia baja algo.
¿Se puede compensar la pérdida de una operación con la ganancia de otra en el mismo año?
Por regla general, sí: las ganancias y pérdidas patrimoniales del periodo impositivo se compensan entre sí dentro de la base del ahorro. Las reglas concretas de compensación del ejercicio que le afecte conviene confirmarlas con un asesor fiscal.