Инвестиционный подход
IRPF при продаже недвижимости: ставки 19–30% для резидента Испании
Налоговый резидент Испании платит с прироста при продаже недвижимости IRPF по шкале базы сбережений: с 2025 года от 19% до 30%.
Налоговый резидент Испании платит с прироста капитала от продажи недвижимости IRPF по прогрессивной шкале базы сбережений: с 2025 года от 19% до 30%. Ставка считается не по отдельной сделке, а по всей базе сбережений за год. С прироста 100 000 € налог составит 21 880 €, эффективно 21,9%.
Пять траншей вместо одной ставки
Прирост от продажи недвижимости резидент включает в базу сбережений IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Шкала с 2025 года:
| База сбережений | Ставка |
|---|---|
| первые 6 000 € | 19% |
| от 6 000 до 50 000 € | 21% |
| от 50 000 до 200 000 € | 23% |
| от 200 000 до 300 000 € | 27% |
| свыше 300 000 € | 30% |
Верхняя ставка выросла с 28% до 30% с 2025 года (Agencia Tributaria).
Расчёт для прироста 100 000 €: 6 000 × 19% + 44 000 × 21% + 50 000 × 23% = 1 140 + 9 240 + 11 500 = 21 880 €. Каждый транш облагается по своей ставке, поэтому эффективная ставка выходит 21,9%, а не 23%.
Чем расчёт резидента отличается от IRNR
Нерезидент платит с прироста фиксированные 19%, подробности — в статье об IRNR. У резидента шкала применяется ко всей базе сбережений за год, а туда, кроме этой продажи, входят другие приросты, дивиденды и проценты. Поэтому крупная продажа может перевести часть дохода в верхние транши.
Льгота за реинвестирование не для инвестиционных объектов
Резидент, который продаёт основное жильё и вкладывает деньги в новое основное жильё, может воспользоваться льготами при реинвестировании. На инвестиционную недвижимость, где продавец постоянно не живёт, они не распространяются. Такой объект облагается на общих основаниях, без права на реинвестиционную льготу.
Где это встраивается в модель DNPI
Ставка IRPF инвестора-резидента — переменная величина. Она зависит от его личной налоговой ситуации в год продажи и автоматически не совпадает с налогом на прибыль самой компании DNPI Capital. Как соотносятся прибыль проекта и результат инвестора после его собственных налогов, мы разобрали в статье о бюджете проекта.
Вопросы и ответы
Если инвестор — пенсионер с низким доходом, ставка на прирост будет ниже?
Ставка — нет. Прирост облагается в базе сбережений отдельно от общей базы, куда попадают зарплата и пенсия, и ставку определяет сумма базы сбережений за год. Но если пенсия меньше личного и семейного минимума (mínimo personal y familiar), неиспользованный остаток минимума переходит в базу сбережений, и налог с прироста немного уменьшается.
Можно ли зачесть убыток по одной сделке против прибыли по другой в том же году?
Как правило, да: приросты и убытки за налоговый период взаимозачитываются в пределах базы сбережений. Конкретные правила зачёта для актуального года лучше проверить у налогового консультанта.