Полный бюджет инвестпроекта в Барселоне: от ITP до расходов на продажу

Полный бюджет инвестиционного проекта в Барселоне состоит из пяти блоков: цена покупки с налогом ITP по шкале 10–13% (Agència Tributària de Catalunya, с 27.06.2025), оформление сделки, ремонт с IVA 21% для компании-инвестора, резерв на непредвиденное и расходы на выходе из сделки. Если посчитать только цену и ремонт, итог окажется ниже реального на десятки тысяч евро, а ожидаемая прибыль — выше. Ниже мы разбираем каждую строку со ссылками на первичные источники и показываем расчёт на цифрах завершённого проекта DNPI Capital.

Пять блоков бюджета

Бюджет проекта «купить — отремонтировать — продать» удобно делить на пять блоков. У каждого свой момент оплаты и своя степень определённости:

1. Вход в сделку — цена покупки, ITP, нотариус, регистрация, gestoría, юридическая проверка.
2. Ремонт — работы, материалы, проект, лицензия и IVA.
3. Время — коммунальные платежи, налог IBI, страховка и стоимость капитала за месяцы владения.
4. Резерв — часть бюджета, у которой на старте нет назначения, но которая почти всегда расходуется.
5. Выход — налоги при продаже, комиссия, сертификаты, гонорар за сопровождение.

Первые два блока можно точно посчитать ещё до покупки. Третий и четвёртый зависят от сроков, пятый — от цены продажи. Поэтому в бюджете нужны диапазоны, а не одна цифра.

Вход в сделку: ITP и оформление

Шкала ITP для инвестора

При покупке вторичного жилья в Каталонии покупатель платит ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). С 27 июня 2025 года вместо плоской ставки 10% действует прогрессивная шкала (Decret llei 5/2025). Её публикует Agència Tributària de Catalunya:

Шкала прогрессивная: каждая ставка применяется только к своей части цены, а не ко всей сумме.

Льготная ставка 5% (покупатели до 35 лет, многодетные семьи и другие категории) инвестору недоступна. Она требует, чтобы объект стал основным жильём покупателя, а его доход по декларации IRPF не превышал 36 000 € — так указано на той же странице ATC. Кто покупает под перепродажу, платит по общей шкале.

AJD при покупке вторичного жилья с ITP не начисляется, хотя его часто по ошибке добавляют в расчёт. AJD в размере 1,5% в Каталонии применяется, например, к декларации obra nueva, и его база — стоимость заявленных работ, а не цена объекта (ATC, declaració d'obra nova).

На той же странице ATC указана ставка 20% для категории «gran tenedor» (крупный держатель). Точный порог по числу объектов зависит от текста Decret llei 5/2025 и от того, находится ли объект в zona tensionada. Проверять его нужно до покупки и по конкретному случаю: ошибка в классификации удваивает налог.

Прикинуть ITP для своей цены можно в нашем калькуляторе ITP и прибыли инвестора, а расчёт по траншам подробно разобран в статье о прогрессивной шкале ITP в Каталонии.

Нотариус, реестр и gestoría

К ITP добавляются расходы покупателя на саму куплю-продажу. После реформы ипотечного закона нотариальные и регистрационные расходы по ипотеке несёт банк, но расходы по сделке остаются на покупателе:

Ориентиры по нотариусу, реестру и gestoría приводит Idealista. Это рыночная оценка, а не официальный тариф, поэтому в бюджет разумно брать верхнюю границу — так мы и считаем в примере ниже. Юридическая проверка объекта — отдельная строка. Что именно проверяется до подписания, описано на странице юридического сопровождения.

Ремонт: IVA 21% и сроки лицензий

Почему инвестор платит IVA 21%, а не 10%

Пониженная ставка IVA 10% на ремонт жилья применяется, только если одновременно выполнены три условия из перечня Agencia Tributaria:

1. Получатель работ — физическое лицо, которое использует объект в личных целях. Сдача жилья в аренду или использование в предпринимательской деятельности эту ставку исключают так же, как и покупка через компанию.
2. Строительство или реабилитация объекта завершены более двух лет назад.
3. Материалы, поставленные подрядчиком, не превышают 40% налоговой базы работ.

Компания, которая покупает квартиру под ремонт и перепродажу, не проходит уже по первому условию. К тому же Agencia Tributaria прямо указывает: поставка материалов без монтажа (окна, двери, кухонная мебель) облагается по 21%. Поэтому в бюджет инвестиционного проекта закладывается IVA 21% на весь объём работ.

Разница заметная. При смете работ 100 000 € без налога IVA составит 21 000 €, а не 10 000 €. Калькуляторы подрядчиков часто считают по 10%, и для инвестора их итог занижен. Существует отдельный режим структурной реабилитации под 10%: более 50% стоимости приходится на работы с несущими элементами, фасадом или кровлей, а общая стоимость работ превышает 25% цены приобретения без учёта земли (та же страница Agencia Tributaria). При внутреннем ремонте квартиры выйти на эти условия обычно невозможно.

Ремонт в проектах DNPI Capital выполняет BCNYARD, SLU — независимая строительная компания, которая работает с нами по договору. Смета фиксируется до начала работ, а IVA считается по ставке, применимой к заказчику проекта.

Лицензия и месяцы владения

Лицензия на работы бьёт по бюджету дважды: пошлинами и месяцами, пока капитал заморожен. По данным электронной канцелярии Ajuntament de Barcelona, по процедуре comunicat diferit муниципалитет рассматривает документы 1 месяц, а на выполнение работ отводится 6 месяцев с заявленной даты начала. Для llicència d'obres majors срок рассмотрения — 2 месяца, а если нужен отчёт пожарной службы или заключение по охране наследия — 3 месяца.

Каждый месяц владения — это IBI, коммунальные платежи, страховка и взносы в сообщество дома (comunidad). Суммы зависят от объекта. В бюджет закладывается фактическая цифра по конкретной квартире, умноженная на реалистичный срок проекта, а не на оптимистичный.

Резерв и расходы на продажу

Резерв: строка, которую чаще всего вычёркивают

Пока полы и стены не вскрыты, состояние инженерных сетей старого дома в Барселоне неизвестно, и резерв — признание этого факта. Чаще всего он уходит на замену стояков и электрощита, скрытые повреждения перекрытий, требования соседского сообщества, дополнительные согласования и сдвиг сроков продажи.

Общего норматива для резерва нет. Его размер зависит от возраста здания, глубины технической проверки до покупки и доли скрытых работ в смете. Разумно определять резерв на этапе due diligence вместе с подрядчиком и относить неизрасходованную часть к прибыли. Если резерв не заложили, его оплачивают из прибыли инвестора или дополнительным взносом. Именно здесь чаще всего расходятся план и результат.

Расходы на выходе из сделки

Продажа тоже стоит денег, и эти расходы вычитаются из цены продажи до расчёта прибыли:

• Plusvalía municipal — муниципальный налог на прирост стоимости земли при продаже; зависит от кадастровой стоимости земли, срока владения и коэффициентов муниципалитета.
• Налог на прибыль продавца — для компании это Impuesto sobre Sociedades, для физлица — IRPF, для нерезидента — IRNR; ставка и база зависят от статуса продавца и структуры сделки.
• Комиссия агентства — зависит от договора с агентством и от того, продаётся объект самостоятельно или через посредника.
• Сертификаты — энергетический сертификат и cédula de habitabilidad, которые требуются для продажи.
• Гонорар за организацию проекта — в модели DNPI Capital это доля прибыли, а не фиксированная сумма.

Точные суммы зависят от муниципалитета, срока владения и структуры сделки, поэтому их считают под конкретный объект вместе с налоговым консультантом. На старте достаточно диапазона и понимания, что прибыль — это цена продажи минус все пять блоков, а не минус цена покупки.

Пример: бюджет проекта Compte de Urgel

Проект Compte de Urgel: квартира куплена за 410 000 €, ремонт стоил 76 230 €, продажа — 720 000 €. Вход разложен по действующей шкале ITP и ориентирам оформления:

Разница между ценой продажи 720 000 € и этой суммой составляет 191 170 €, но это ещё не прибыль. Из неё вычитаются расходы на владение за срок проекта, plusvalía municipal, налог на прибыль, комиссия и сертификаты. Поэтому в модели DNPI Capital прибыль распределяется только после закрытия всех расходов по проекту. Полная карточка сделки — на странице проекта Compte de Urgel.

Как бюджет связан с моделью 50/50

DNPI Capital организует проект и делит прибыль с инвестором в пропорции 50/50 после покрытия всех расходов. Если доходность инвестора после распределения не достигает 10% за весь проект (не годовых), договор предусматривает компенсацию из гонорара DNPI. Риск инвестора от этого снижается, но не исчезает: компенсация ограничена размером гонорара, а результат проекта зависит от цены продажи, сроков лицензий и состояния объекта, которые заранее не известны. Как устроены этапы и распределение, описано на странице модели 50/50.

Бюджет стоит утвердить до внесения залога — с ITP по шкале, IVA 21% на ремонт, резервом и оценкой расходов на выходе. Тогда цифра ожидаемой прибыли становится проверяемой, а не рекламной.