Enfoque de inversión
Plusvalía municipal: dos métodos de cálculo y cuándo no se paga
Desde finales de 2021 la plusvalía municipal puede calcularse de dos formas, sobre el valor catastral o sobre la ganancia real, y pagarse por la que salga más barata. Si se vende con pérdida, no hay impuesto.
La plusvalía municipal que se devenga al vender un inmueble puede calcularse por dos métodos: el objetivo, a partir del valor catastral del suelo, y el real, a partir del incremento efectivo del precio. Se paga por el que dé la cuota más baja. Si el inmueble se vende por menos de lo que costó, no hay impuesto.
Dos métodos en lugar de una sola fórmula
La posibilidad de elegir llegó con la reforma del Real Decreto-ley 26/2021. El nombre oficial del impuesto es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
- Método objetivo. El valor catastral del suelo se multiplica por un coeficiente que depende de los años de tenencia.
- Método real. (Precio de venta − precio de compra) × proporción que representa el valor del suelo sobre el valor catastral total del inmueble.
Las dos fórmulas dan la base imponible, no el impuesto. El contribuyente puede quedarse con la menor de las dos bases, y a ella se aplica el tipo de gravamen que fija el ayuntamiento, que por ley no puede superar el 30% (TRLRHL, artículos 107–108). El tipo es el mismo para los dos métodos, así que la base menor da también la cuota menor.
Cuándo no hay impuesto
Si el inmueble se vende con pérdida, es decir, por un precio inferior al de compra, no se devenga plusvalía municipal: formalmente, el suelo no ha ganado valor. En esta comparación no se tienen en cuenta los gastos ni los impuestos de las operaciones; solo se comparan el precio de compra y el de venta.
La inexistencia de incremento hay que acreditarla: la venta se declara igualmente en el ayuntamiento, aportando los títulos de compra y de venta.
Esta regla no se extiende al IRPF ni al IRNR, que calculan la ganancia con sus propias normas. El valor de adquisición incluye los gastos de la compra y, si el inmueble ha estado alquilado, se reduce en las amortizaciones, así que una venta por debajo del precio de compra puede dar a veces una ganancia sujeta. Y si el vendedor no es residente, el comprador retiene en todo caso el 3% del precio a cuenta del IRNR (más detalles).
Quién paga y en qué plazo
En una venta, el impuesto lo paga el vendedor. La excepción es el vendedor persona física no residente en España: en ese caso, ante el ayuntamiento responde el comprador como sustituto del contribuyente, y el importe suele retenerse del precio.
El plazo para presentarlo es de 30 días hábiles desde la fecha de la operación. Los coeficientes y el tipo aplicables a cada inmueble los confirma el ayuntamiento del municipio donde está.
La plusvalía en el cálculo de salida de un proyecto de DNPI
En nuestro cálculo de salida, la plusvalía municipal es una partida propia: no se mezcla con el IRPF/IRNR ni con la comisión de la inmobiliaria. La calculamos por los dos métodos y nos quedamos con el resultado menor. El resto de gastos de la venta los desglosamos en el artículo sobre el precio de entrada.
Preguntas frecuentes
¿El método lo elige el contribuyente o el ayuntamiento lo aplica de oficio?
Depende del ayuntamiento. Algunos calculan por defecto con el método objetivo, y si el real resulta más ventajoso, hay que solicitarlo expresamente. Conviene confirmar el procedimiento en el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble.
Si el inmueble lleva 20 años en propiedad, ¿la plusvalía será más alta?
Con el método objetivo, el coeficiente depende de los años de tenencia y puede aumentar con ellos. Pero no hay una regla universal para todos los municipios y todos los periodos: la cifra definitiva sale del cálculo con los coeficientes vigentes en la fecha de la operación.