IRNR при продаже недвижимости: 19% с прироста для любого нерезидента

Нерезидент, который продаёт недвижимость в Испании, платит Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) с прироста капитала по фиксированной ставке 19%. Ставка одна для резидентов ЕС, Европейской экономической зоны и любых других стран: это прямо следует из статьи 25.1.f закона об IRNR и подтверждается в разъяснениях Agencia Tributaria. Прогрессивной шкалы, как у резидента, у нерезидента нет.

Откуда путаница с 24%

Ставки 19% и 24% в IRNR действительно существуют, но относятся к другим доходам — например, к аренде или к вменённому доходу от незанятой недвижимости. Резиденты ЕС и ЕЭЗ платят с таких доходов 19%, резиденты остальных стран — 24%. Расходы вычитаются только из арендного дохода и только резидентами ЕС и ЕЭЗ; остальные платят 24% с валовой арендной платы. Вменённый доход — фиксированный процент кадастровой стоимости, вычитать из него нечего. На прирост капитала при продаже это различие не распространяется.

Как считается база

Прирост — это цена продажи за вычетом расходов на продажу минус стоимость приобретения. В стоимость приобретения входят цена покупки, расходы на покупку (ITP, нотариус, регистрация) и подтверждённые улучшения объекта.

Зачесть убыток от продажи одного объекта против прибыли от другого нерезидент не может. Каждая продажа декларируется отдельно, по Modelo 210.

Удержание 3% при продаже

Покупатель удерживает 3% от цены и перечисляет их в налоговую как аванс по IRNR продавца. Если 19% от реального прироста меньше этих 3%, разницу можно вернуть. Как работает механизм, мы разбираем в статье об удержании 3%.

Налог и прибыль проекта

Сумма после налога — не то же самое, что прибыль проекта DNPI Capital, которая распределяется между инвестором и нами по модели 50/50. Как соотносятся эти величины, показано в статье о бюджете проекта.