IVA на ремонт: почему компания не всегда может вернуть 21%

Короткий ответ

Компания на ремонте платит IVA по общей ставке 21% — пониженная ставка 10% доступна только частному лицу для личного жилья. Но право платить 21% как плательщик IVA не означает автоматическое право вернуть эту сумму через вычет. Всё зависит от того, как облагается сама продажа объекта.

Как работает вычет IVA в теории

Компания, зарегистрированная как sujeto pasivo de IVA и ведущая экономическую деятельность, вправе вычитать входной IVA (на материалы, работы подрядчиков) из выходного IVA, который она начисляет при продаже. Логика простая: платишь налог на входе, начисляешь на выходе, разница идёт в бюджет или возвращается. Именно эта логика заставляет многих предполагать, что 21% IVA на ремонт — временный расход, который вернётся при продаже объекта.

Где эта логика ломается

Продажа подержанного («второй передачи») жилья по умолчанию освобождена от IVA согласно статье 20.Uno.22 закона об IVA (LIVA) и облагается вместо этого налогом ITP. Если выходная операция освобождена от IVA, у компании в общем случае нет права вычитать входной IVA, уплаченный на ремонт. Отказ от освобождения возможен в узком случае B2B-сделки, когда покупатель — тоже плательщик IVA с правом на вычет в своей деятельности, но это не стандартный сценарий для флиппинга квартиры частному покупателю.

Это контринтуитивный момент: компания честно платит 21% на входе, ведёт бухгалтерию как плательщик IVA, но на выходе продажа идёт через ITP — и вычесть входной налог оказывается попросту не из чего, потому что нет выходного IVA, против которого его можно было бы зачесть.

Что это значит для бюджета проекта

21% IVA на ремонт, который компания планировала «вернуть себе через вычет», на практике часто оказывается невозвратной статьёй расходов — если конечный покупатель обычное физлицо, а сделка идёт через ITP. Это стоит закладывать в бюджет проекта как реальную стоимость, а не как временный разрыв по НДС, который закроется при продаже. Ошибка на этом этапе моделирования бюджета встречается чаще, чем кажется: цифра в 21% от стоимости ремонтных работ — это не мелочь, а статья, способная заметно изменить итоговую доходность проекта. Подробный разбор структуры бюджета — в статье про полный бюджет барселонского проекта.

Форма владения имеет значение

Разница между покупкой на компанию и на физлицо касается не только ставки IVA на ремонт, но и всей налоговой структуры сделки — сравнение в статье компания против физлица. Выбор формы владения стоит делать с учётом того, что налоговая экономия на одном этапе сделки может обернуться дополнительным расходом на другом.

Вывод

Право на вычет IVA зависит от режима налогообложения конкретной продажи, а не от факта регистрации компании как плательщика IVA. В конкретной структуре сделки стоит проверить у налогового консультанта, применим ли отказ от освобождения и есть ли вообще шанс вернуть входной налог.