Инвестиционный подход
Registro de la Propiedad: почему escritura — ещё не конец сделки
Подпись у нотариуса оформляет сделку, но полная защита права собственности от третьих лиц появляется только после записи в реестре. Разбираем, сколько это занимает и что может задержать регистрацию.
Escritura у нотариуса оформляет переход права между сторонами, но полную защиту от третьих лиц даёт только запись в Registro de la Propiedad. Регистрация может занять от нескольких недель до пары месяцев, и этот разрыв стоит заранее заложить в график сделки.
Escritura и регистрация — разные события
Подписание escritura pública у нотариуса юридически оформляет переход права между сторонами. Полная защита от третьих лиц, включая приоритет над последующими претензиями на объект, возникает после внесения записи в Registro de la Propiedad. Между этими двумя моментами есть временной разрыв, и о нём инвестору лучше знать до сделки.
Сроки регистрации
Сразу после подписания escritura нотариус обычно направляет в реестр предварительное электронное уведомление. Оно временно защищает приоритет сделки. Полная регистрация, с обработкой всех документов и подтверждений об уплаченных налогах, может занимать от нескольких недель до пары месяцев. Срок зависит от загрузки конкретного регистрационного отдела и сложности акта.
Что может задержать регистрацию
Регистрацию могут приостановить до устранения проблемы, если остались незакрытые вопросы по прежним обременениям, в кадастровом описании объекта есть ошибки или нет подтверждения по налогу: ITP, а при покупке с IVA — AJD. Хватит любого из этих факторов. Без подтверждения по налогу реестр документ не принимает (ст. 54 закона об ITP и AJD); сам IVA покупатель платит продавцу вместе с ценой. Поэтому тщательная due diligence и nota simple до сделки снижают риск задержки после неё.
Практическое значение для инвестора
Пока регистрация не завершена, для третьих лиц право собственности подтверждено не полностью. Это важно, если вы планируете быструю перепродажу или кредит под залог только что купленного объекта. Общий график сделки, включая этот этап, описан на странице подхода DNPI.
Вопросы и ответы
Можно ли начинать ремонт до завершения регистрации в реестре?
Обычно да: владение и право распоряжаться объектом переходят к покупателю уже по escritura. Конкретные ограничения стоит уточнить у юриста — они зависят от деталей сделки и от того, есть ли финансирование.
Что если регистрация выявит проблему уже после подписания escritura?
Регистратор может приостановить или отклонить запись, пока проблему не устранят. Отменить сделку после escritura намного сложнее, чем найти проблему до неё, поэтому полную проверку объекта проводят заранее.