Impuesto de Sociedades при продаже объекта компанией: 25% и ниже

Если объект продаёт компания, прибыль облагается Impuesto de Sociedades — корпоративным налогом, а не IRPF или IRNR. Общая ставка — 25%, у небольших компаний с 2025 года она ниже. Личных вычетов физлица у компании нет. Но налог компании — ещё не конечная нагрузка её владельца: при выводе денег физическому лицу может добавиться второй уровень.

Другой налог, другая логика

Если недвижимость принадлежит компании (например, Sociedad Limitada), прибыль от её продажи входит в налогооблагаемую прибыль юрлица за год. Общая ставка — 25%. С 2025 года закон 7/2024 поэтапно снижает её для небольших компаний. В налоговых периодах, начинающихся в 2026 году, компания с оборотом за прошлый год меньше 1 млн € платит 19% с первых 50 000 € базы и 21% с остального, а компания с оборотом меньше 10 млн € (empresa de reducida dimensión) — 23%. Новая компания платит 15% в первом прибыльном году и в следующем.

Пониженные ставки не действуют для entidad patrimonial — компании, у которой больше половины активов не используется в экономической деятельности. Сдача недвижимости в аренду считается такой деятельностью, только если в компании есть хотя бы один сотрудник на полной ставке. Ставки и исключения — в статье 29 закона о налоге (Ley 27/2014 на BOE).

Прибыль компании — не деньги владельца

Налог считается с результата юрлица по итогам финансового года, куда входят все доходы и расходы компании, а не одна сделка. Это налог самой компании, а не личный налог её владельца. До владельца деньги доходят, только когда компания их выплачивает, например дивидендами.

Второй уровень: налог при выводе средств

Компания заплатила Impuesto de Sociedades с прибыли, затем выплачивает дивиденды участнику-физлицу — и у получателя может возникнуть свой налог (IRPF или IRNR на дивиденды). Совокупная нагрузка на конечного получателя поэтому часто выше ставки корпоративного налога. Сравнивать покупку через компанию с покупкой на себя стоит по сумме, которая в итоге дойдёт до владельца, а не по одной ставке.

Как это устроено у DNPI

В проектах DNPI недвижимость, как правило, оформляется напрямую на инвестора или на указанную им структуру. Если собственник — физлицо, при продаже он платит IRPF или IRNR, подробности — в статьях об IRPF и IRNR. Impuesto de Sociedades становится налогом сделки, когда инвестор покупает через собственную компанию. Как прибыль проекта делится 50/50 между инвестором и DNPI Capital, описано на странице подхода DNPI; точная схема конкретной сделки фиксируется в документах проекта. Как облагается именно ваш доход, уточняйте у своего налогового консультанта.